修繕權責

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本站提供行政程序法規依據供大家參考,書面證據有賴當事人自行蒐集整理。至於運用方式除個人行事風格外,另與對象因素也都有很大的關係,所以實務處理方式因人而異

依條例第36條管理委員會職責第二款共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良
既然維護、修繕及一般改良是管委會的職責,為何修繕的時候管委會總有理由不修繕。管委會應該只有如何修繕及修繕費用的處理方式,不該有不修繕的決議。
費用的處理方式:條例第十條、第十一條。

專有與約定專用部分修繕權責
第三條 本條例用辭定義如下:
第 3 款 專有部分:指公寓大廈之一部分,具有使用上之獨立性,且為區分所有之標的者。
第十條第一項 專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之,並負擔其費用

以下爭議參閱條例第三條
管理實務上常有的爭議減壓閥室內消防灑水器(不屬於公共,所以消防安檢不檢查室內)、室內地板排水管至公共幹管處

共用部分與約定共用修繕權責
第三條 本條例用辭定義如下:
第 4 款 共用部分:指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物,而供共同使用者。
第 6 款 約定共用部分:指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者。
第十條第二項 共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者,由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者,從其規定

修繕權利義務
第四條 區分所有權人除法律另有限制外,對其專有部分,得自由使用收益處分,並排除他人干涉
第五條 區分所有權人對專有部分之利用不得妨害建築物之正常使用違反區分所有權人共同利益之行為
第六條 住戶應遵守下列事項
第 1 款 於維護、修繕專有部分、約定專用部分或行使其權利時不得妨害其他住戶之安寧安全衛生
第 2 款 他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線,必須進入或使用專有部分或約定專用部分時不得拒絕
第 3 款 管理負責人或管理委員會因維護、修繕共用部分或設置管線,必須進入或使用專有部分或約定專用部分時不得拒絕
第 4 款 於維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線必須使用共用部分時應經管理負責人或管理委員會之同意後為之
第 5 款 其他法令規約規定事項。
第十二條 專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線,其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者,由該區分所有權人負擔。

重大修繕公共基金不足
第十一條第一項 共用部分及其相關設施之拆除重大修繕改良應依區分所有權人會議之決議為之
第十一條第二項 前項費用,由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔
第十二條 專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線,其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者,由該區分所有權人負擔。

漏水修繕爭議
一、樓頂平台滲漏水樓地板滲漏水管道堵塞破裂外牆龜裂滲水瓷磚掉落除外牆可經區分所有權人會議決議另入規約並向直轄市、縣(市)主管機關完成報備有案者其他皆以上述條文程序依據執行。
二、建議處理程序
(一)委任專業釐清可歸責事由所致者原因
(二)漏水鑑定費用,管委會與住戶先簽立鑑定同意書,誰造成漏水原因誰負責支付鑑定費用
(三)汙廢水管鑑定方式,採用內視鏡勘查管道間確定漏水點位置。
(四)確認修繕責任及簽立維修責任的協議。

滲漏水可能因素
(1)樓頂平台防水層老舊破裂、栽種植物或堆放重物壓力造成、住戶進水管、雜草樹根穿裂、鑽孔固定物破壞、住戶違建使用等等。
(2)管道:住戶端 如馬桶、進水管、洗手台、浴室間地排 ,公共幹管如樓頂雨排幹管、管道間公共幹管、地下室公共汙廢水幹管。
(3)樓地板:冷熱水管破裂、管道堵塞倒灌。

排水管圖說符號排水管圖說符號

外牆興善權責區分
公寓大廈管條例
第八條
 公寓大廈周圍上下外牆面樓頂平臺不屬專有部分之防空避難設備,其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為,除應依法令規定辦理外,該公寓大廈規約另有規定區分所有權人會議已有決議經向直轄市、縣(市)主管機關完成報備有案者應受該規約或區分所有權人會議決議之限制

外牆001
第五十六條第三項 公寓大廈之起造人或區分所有權人應依使用執照所記載之用途及下列測繪規定,辦理建物所有權第一次登記
一、獨立建築物所有權之牆壁,以牆之外緣為 界
二、建築物共用之牆壁,以牆壁之中心為界
三、附屬建物以其外緣為界辦理登記
四、有隔牆之共用牆壁,依第二款之規定,無隔牆設置者,以使用執照竣工平面圖區分範圍為界,其面積應包括四周牆壁之厚度。

外牆002

註 1:第八條所謂的外牆乃屬共用部分,如樓層梯廳窗戶上下電梯機坑後方安全樓梯牆面後方
註 2:第八條有授權可將專有部分外牆,經公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議訂定為約定共用,但必須經向直轄市、縣(市)主管機關完成報備有案者才有受該規約或區分所有權人會議決議之限制
註 3:規約在沒有經第八條特別約定,並經向直轄市、縣(市)主管機關完成報備有案者,,其修繕權責應依條例第五十六條所述之專有部分

違反條例處理原則
第四十七條 有下列行為之一者,由直轄市、縣(市)主管機關處新臺幣三千元以上一萬五千元以下罰鍰,並得令其限期改善或履行義務、職務;屆期不改善或不履行者,得連續處罰
第 3 款 區分所有權人或住戶違反第六條規定,主管機關受理住戶、管理負責人或管理委員會之請求,經通知限期改善,屆期不改善者。

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