代管期

集合住宅從建商建造時,工地由建商派任工地主任與委任之保全公司進行現場管理及門禁管理。當不動產進行預售時,此時建商自行或委任代銷公司進行銷售不動產。因此現場有建商、保全、代銷三個獨立單位,雖各自獨立卻又有其各自工作職務職責的相互影響關係。此階段稱為代管期,直至依公寓大廈管理條例第二十八條成立第一屆管理委員會或推選管理負責人,既進入成立期。

壹、執行管理期間之建物-設施設備-保養維護常識

一、認識建築設施設備
(一)建築技術規則—-設計師工篇第一章用語定義
(二)建築技術規則—-建築設備篇
1.電器設備
2.給水排水系統及衛生設備
3.消防設備
4.燃燒設備
5.空氣調整及通風設備
6.昇降設備
7.授信箱設備
8.電信設備

二、認識圖說常識
(一)消防設備      (二)電氣設備      (三)給排水設備    (四)昇降設備
(五)監控系統      (六)空氣調節設備  (七)機械停車設備  (八)其他

建築符號之認識與應用圖片連結

三、認識不動產相關契約書:
(一)不動產說明書及相關契約書之應記載及不得記載事項
(二)預售屋買賣契約書
(三)預售停車位買賣契約書

四、設施設備保養維護常識

五、環境保養維護常識

貳、行政事務管理常識

一、條例用辭定義:公寓大廈管理條例第一章第三條

空間使用權區分

二、住戶之權利義務:公寓大廈管理條例第二章

分管契約:不動產所有權的型態,除了單獨所有外,「共有」也是一種普遍存在的類型。 所謂共有,是指一個不動產的所有權是由數人所共同享有(即數人共同擁有一個所有權)。 … 換言之,各共有人得以契約約定由其中一人管理共有物。

分管協議:係共有人間約定各自分別就共有物之特定部分而為使用、收益等管理行為之協議。

頂樓分管契約

三、預售屋規約草案:消費者買賣房屋簽署公寓大廈規約草約須知

四、室內裝修法規及社區室內裝修管理辦法

五、建置文建檔案SOP

六、行政事務管理辦法草案

七、建置文書表格範本

叁、認識不動產

看懂建築物謄本計算總面積

建築物所有權狀範本

看懂建物測量成果圖

主建物與附屬建物區分

主附建物區分(大)

大公小公區分

大公小公區分

車位產權區分

車位產權區分

停車位產權與使用權、公共設施與停車位

肆、成立期前應注意事項

一、規約不符管理實務現況增修條文

二、區分所有權人比例計算方式:公寓大廈管理條例施行細則第二條

三、規約必須列入分管契約及分管協議

四、建議區分所有權人自行成立群組
(一)草擬規約增修條文
(二)草擬管理辦法增修條文
(三)對外尋找建物、管理、設施、設備、法律等諮詢顧問團隊
(四)草擬推選主席及管理委員人選

五、建商有無每月公告財務報表

附註、管理辦法參考範本

停車場管理辦法
招牌廣告及樹立廣告管理辦法

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