管理期

開始建構中

集合住宅從建造代管期–成立期–點交期,經歷不少管理爭議事件糾紛,此時即正式邁入真正的管理實務稱為管理期。此時期是決定不動產未來的價值,更是許多人性面最真實的面貌。

管理委員因有其區分所有權人或住戶之身分,並未對社區管理、維護事務有任何的實務經驗。雖有些社區會聘任有其證照之管理服務人,然因僱傭之身分經常容易被質疑與廠商勾結,存在著不信任的質疑心態,也經常因為主任委員或其他管理委員不要人才只要奴才的個人偏好,或其管理服務人本身專業性的不足,經常以自己的人生歷練經驗做其管理,以致管理服務人員經常性的變動。

因為對公共事務的不了解,也無熱心公益的熱忱,任由管理者隨心所欲的自由管理。在未就自身權益或既得利益受其管制或剝奪,對其公共事務寧願多一事不如少一事的藐視心態導致社區象亂糾紛訴訟爭執不斷。

管理實務再多的爭議,不外乎就是人的問題與錢的問題。如何建立有傳承性的正常管理機制,也就是本管理期最重要的課題,且必須完整的列入規約條文

壹、管理委員資格注意事項

一、公務人員是否可擔任社區管理委員會之疑義一事

二、投票選舉辦法

(一)不記名單記法:選舉的侯選人在一人或一人以上,應選名額一人或一人以上,選舉選票上僅能圈選一人謂之單記法

(二)不記名連記法:選舉之名額在二名以上者,得採無記名連記法為原則。
範例:候選人有九名,應選名額三名,採無記名連記法選舉,選舉人只能在選票上僅能圈選三人以內方為有效票

(三)不記名限制連記法:選舉之名額在三名以上者,得採限制連記法為原則,其限制連記額數,應選出名額之二分之一以內,並不得再作限制名額之主張。
範例:候選人有九名,應選出七名;採無記名限制連記法,選舉人最多可圈選三名

三、管理委員消極資格
社區規約範本有基本訂定,多數規約都是從規約範本抄襲到社區規約,但管理實務上仍有許多爭議如下:

(一)代理資格:一般社區規約對於代理資格並無詳細條文,但簡單而言有管理委員資格,才有資格代理。其他上綴被選認為管理委員,當然無權代理。管理實務上,最經常發生的就是主任委員找沒有被選任委員資格之配偶或直系親屬代理。還有更誇張,主任委員找另一位無法定親屬關係的伴侶代理,造成管理實務許多亂象。

(二)資格消失:喪失被推選資格或管理委員於會議紀錄或公告請辭,即消失管理委員資格。如果想繼續擔任,必須再經過重新提名補選程序。

(三)罷免方式:
1. 管理委員如何推選就如何罷免,然規約有其規定從其規約。
2. 職務委員罷免同罷免管理委員,然罷免僅罷免職務資格,仍有管理委員資格。

(四)住戶資格:
1.公寓大廈管理條例第三條本條例用辭定義如下:第八款住戶:指公寓大廈之區分所有權人承租人或其他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者
2.許多社區規約訂定管理委員資格,必須有居住之事實之住戶。在管理實務上,很難界定居住的事實,住一晚算不算或如何確認有無居住一年以上。此規約條文除了增加住戶間的對立爭議糾紛外,看不到有任何對於管理實務實質上的益處。且該條文已凌駕條例對住戶之定義,也非條例所受予區分所有權人會議決議,或規約有其規定從其規約。

貳、管理委員會職務

違反公寓大廈管理條例事件統一裁罰基準        違章建築處理辦法

無正當理由未執行第三十六條第一款、第五款至第12款,由直轄市、縣(市)主管機關處新臺幣一千元以上五千元以下罰鍰,並得令其限期改善或履行義務、職務;屆期不改善或不履行者,得連續處罰。處罰對象管理負責人或主任委員並非管理委員會

第三十六條 管理委員會之職務如下:
註:然管理實務上卻經常發生不作為,或擅自作為的情形。

一、區分所有權人會議決議事項之執行。
註:
可能因自己本身是持反對或擔心執行會得罪其他住戶,而遲遲不作為

二、共有及共用部分之清潔維護修繕及一般改良,皆以最低價位而決議。
註:
而不深入了解其專業性質,或契約條文記載不明確,造成委任後糾紛權責不明,而引起法院訴訟

三、公寓大廈及其周圍之安全及環境維護事項
在區分所有權會議決議或規約有其規定,授權管理委員會或主任委員,各自一定額度經費的動用權限。然管理實務上,。

四、住戶共同事務應興革事項之建議
註:經常以經費不足

五、住戶違規情事之制止及相關資料之提供
註:

六、住戶違反第六條第一項規定之協調
註:

七、收益、公共基金及其他經費之收支保管及運用
註:

八、規約、會議紀錄、使用執照謄本、竣工圖說、水電、消防、機械設施、管線圖說、會計憑證、會計帳簿、財務報表、公共安全檢查及消防安全設備檢修之申報文件、印鑑及有關文件之保管
註:

九、管理服務人之委任僱傭及監督
註:

十、會計報告、結算報告及其他管理事項之提出及公告
註:

十一、共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備之點收及保管
註:

十二、依規定應由管理委員會申報之公共安全檢查與消防安全設備檢修之申報及改善之執行
註:

十三、其他依本條例或規約所定事項
註:

叁、管理委員會職責

第三十七條 管理委員會會議決議之內容不得違反本條例規約或區分所有權人會議決議

第三十八條 管理委員會有當事人能力

管理委員會為原告或被告時,應將訴訟事件要旨速告區分所有權人

第三十九條 管理委員會應向區分所有權人會議負責並向其報告會務

第四十條 第三十六條、第三十八條及前條規定,於管理負責人準用之

肆、職務委員權責區分

住戶之權利義務

修繕權責區分

管理委員會會議

出席成會人數

委託出席

決議方式

罷免方式

、會議注意事項

會議規範

 

在管理委員會不作為下該如何召開區分所有權人會議

召集人產生方式

關於公寓大廈區分所有權人會議召集人疑義一案
內政部解釋函
內政部函 105.06.29.台內營管字第1050808559號函

說明:

一、依據本部營建署案○○法律事務所105年2月22日104年度君字第104040003-22號函、立法委員○○研究室105年3月10日箋、貴府都市發展局105年3月15日北市都授建字第10562516400號函、105年4月1日北市都授建字第10511028800號函、105年4月8日北市都授建字第10566911000號函辦理。

二、按公寓大廈管理條例(以下簡稱條例)第25條規定:「…區分所有權人會議除第28條規定外,由具區分所有權人身分之管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員為召集人;管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員喪失區分所有權人資格日起,視同解任。無管理負責人或管理委員會,或無區分所有權人擔任管理負責人、主任委員或管理委員時,由區分所有權人互推一人為召集人;召集人任期依區分所有權人會議或依規約規定,任期一至二年,連選得連任一次。但區分所有權人會議或規約未規定者,任期一年,連選得連任一次。召集人無法依前項規定互推產生時,各區分所有權人得申請直轄市、縣(市)主管機關指定臨時召集人,區分所有權人不申請指定時,直轄市、縣(市)主管機關得視實際需要指定區分所有權人一人為臨時召集人,或依規約輪流擔任,其任期至互推召集人為止。」合先敘明。

三、次依本部97年9月22日內授營建管字第0970807674號函略以:「惟公寓大廈管理委員會如具有區分所有權人身分之管理委員(包含主任委員)為二人以上者,除規約另有規定或區分所有權人會議已有決議外,自得由具有區分所有權人身分之管理委員互推一人為召集人,倘無法互推產生召集人時,得經由管理委員會推選具有區分所有權人身分之管理委員為之」。

四、另據本部104年9月1日內授營建管字第1040813505號函說明三所載:「查條例第25條第3項前段雖未明定具區分所有權人身分之管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員是否須經『互推』程序,始得擔任召集人,惟依同條第4項規定『召集人無法依前項規定互推產生時,各區分所有權人得申請直轄市、縣(市)主管機關指定臨時召集人…』規定觀之,即除條例第28條規定外,區分所有權人會議之召集人,均應具區分所有權人資格,如具有區分所有權人身分之管理委員二人以上時,除規約另有規定或區分所有權人會議已有決議外,應經管理委員互推產生召集人;至無管理負責人或管理委員會,或無區分所有權人擔任管理負責人、主任委員或管理委員時,由區分所有權人依條例施行細則第7條規定之互推程序產生之。綜上,如公寓大廈區分所有權人會議之召集人未經依上開規定互推產生,非屬本條例所定之區分所有權人會議召集人,自無適用本條例規定召開區分所有權人會議之餘地,其所召開之區分所有權人會議決議,自不生本條例所定效力。」

五、按條例第3條第9款及第29條規定:「管理委員會:指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作,由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織。」、「公寓大廈應成立管理委員會或推選管理負責人。公寓大廈成立管理委員會者,應由管理委員互推一人為主任委員,主任委員對外代表管理委員會。主任委員、管理委員之選任、解任、權限與其委員人數、召集方式及事務執行方法與代理規定,依區分所有權人會議之決議。但規約另有規定者,從其規定。…」是管理委員會係為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作,至區分所有權人會議之召開,則應回歸條例第25條之規定。

六、依條例第25條規定:「…區分所有權人會議除第28條規定外,由具區分所有權人身分之管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員為召集人;管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員喪失區分所有權人資格日起,視同解任。」是如管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員喪失區分所有權人資格日起,即不具依本條例規定召開區分所有權人會議資格,視同解任其區分所有權人會議召集人之資格。管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員如具區分所有權人身分者,均得為召集人;如具有區分所有權人身分之管理委員二人以上時,除規約另有規定或區分所有權人會議已有決議外,應經管理委員互推產生召集人;至無管理負責人或管理委員會,或無區分所有權人擔任管理負責人、主任委員或管理委員時,由區分所有權人依條例施行細則第7條規定之互推程序產生之。

七、綜上,依條例之定義,區分所有權人會議與管理委員會二者有別,區分所有權人會議召集人之產生,非屬管理委員會權限。如具有區分所有權人身分之管理委員二人以上時,除規約另有區分所有權人會議召集人產生規定或區分所有權人會議已有決議外,應經具有區分所有權人身分之管理委員互推產生召集人。

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