管理負責人

社區大樓在未成立管理委員會前,得依法指定、推選等 方式選任管理負責人;若成立管理委員會後,管理負責人職 務即被管理委員會取代。

一、管理負責人的產生方式

(一)法律指定產生

1.由起造人擔任
新建公寓大廈,起造人於召開區分所有權人會議成立管理委員會或推選管理負責人前,為公寓大廈之管理負責人。【第 28 條】 此為《公寓大廈管理條例》法律指定由起造人擔任管理負責人的義務。

2.由召集人擔任
區分所有權人互推的召集人或申請指定的臨時召集人,具有管理負責人的備位資格。當公寓大廈未組成管理委員會且未推選管理負責人時,以區分所有權人互推之召集人或申請指定之臨時召集 人為管理負責人。【第 29 條】
(1)管理委員會任期屆滿,依法自任期屆滿日起已視同解任, 若新的委員尚未產生(未改選)時,即會出現未組成管理委員會且未推選管理負責人的狀況。
(2)管理委員會任期未屆滿,但因故全體總辭解任若新的委員尚未產生(未補選)時,即會出現未組成管理委員會且未推選管理負責人的狀況。

(二)推選產生

1.管理負責人可由區分所有權人推選「住戶」1 人擔任。

2.管理負責人推選的程序,應有區分所有權人 2 人以上書面推選,經公告 10 日後生效。被推選人為數人或公告期間另有他人被推選時,以推選之區分所有權人人數較多者任之;人數相同時以 區分所有權比例合計較多者任之。新被推選人與原被推選人不為 同 1 人時,公告日數應自新被推選人被推選之次日起算。推選人 於推選後喪失區分所有權人資格時,除受讓人另為意思表示者外, 其所為之推選行為仍為有效。[第 7 條]

3.推選管理負責人公告的表格,可使用《公寓大廈管理組織報備處理原則》所附的「○○○公寓大廈(社區)區分所有權人推選管 理負責人名冊」表單。

4..管理負責人推選的程序,可以經由規約另行規定[第 7 條] 。
可修訂的推選方式舉例如下:
(1)於區分所有權人會議推選管理負責人。
(2)由區分所有權人以記名票選管理負責人。(不是在會議中投票)
(3)依區分所有權人名冊輪流擔任

(三)主管機關指定產生

1.未辦理推選管理負責人,或區分所有權人無法互推召集人或申請 指定臨時召集人時,區分所有權人得申請直轄市、縣(市)主管機 關指定住戶 1 人為管理負責人。【第 29 條】

2.實務上,主管機關指定住戶 1 人為管理負責人時,其指定的對象, 為避免疑義,通常以區分所有權人名冊的順序指派輪流擔任,而區分所有權人名冊的排序係依據使用執照所附的門牌編號表為準

(四)依法向主管機關報備公寓大廈管理負責人產生及變更時均需向地方主管機關辦理報備。 ※管理負責人產生方式的優先順序
召集人備位—-互推—-指定

二、管理負責人代位及任期

(一)管理負責人不同產生方式的代位

1.經由推選產生的管理負責人,即取代法律指定產生的管理負責人 (如起造人或互推召集人)。

2.經由推選產生的管理負責人,即取代主管機關指定產生的管理負 責人。

(二)管理委員會與管理負責人的代位

1.管理委員會成立時,即取代管理負責人。

2.管理委員、主任委員任期屆滿,視同解任,若未及選任新委員時, 管理委員會即應由管理負責人取代執行職務。

(三)管理負責人的任期

1.經由推選產生的管理負責人,有任期 1 至 2 年及連選得連任 1 次 的限制。

2.經由法律指定或由主管機關指定產生的管理負責人,其任期至成 立管理委員會、推選管理負責人或互推召集人為止。

三、管理負責人的職務運作

(一)起造人擔任的管理負責人職務運作

1.為法律指定的代管職務
無論起造人是否具有住戶或區分所有權人身分,新建公寓大廈在召開區分所有權人會議成立管理委員會或推選管理負責人前,即為管理負責人。 起造人擔任管理負責人時,除非起造人為單一區分所有權人,否 則下列管理負責人的職權,起造人是不得行使的
(1)起造人不得以管理負責人身分向主管機關申請撥付公共基 金
(2)起造人不得以管理負責人的身分,辦理公共設施設備及文件 的移交
(3)起造人不必以管理負責人的身分向主管機關報備

2.起造人的不同人格型態
(1)自然人
自然人型態的起造人如僅為1人時,則為當然的管理負責人; 但起造人如為多人時則應推由 1人擔任
(2)法人
起造人為法人時,如建設公司等,得指派其經理人履行管理負責人的職務

3.起造人代管期間管理維護費用的收支
起造人擔任管理負責人的代管期間,如發生管理維護費用,起造人的收支可依據下列方式辦理
(1)依規約草約約定辦理: 規約草約經承受人簽署同意後,於區分所有權人會議訂定規約前視為規約。起造人可依規約草約的約定收支各項代管期間管理維護費用
(2)起造人依規定提撥的公共基金,並非規定該金額用於領得使用執照第一年的管理維護費用;其運用應依區分所有權人會議之決議為之。

(二)推選或主管機關指定擔任的管理負責人職務運作
管理負責人依據《公寓大廈管理條例》及規約規範區分所有權人會議決議由管理負責人獨自在其職權範圍內即可行使決策權。《公寓大廈管理條例》第 36 條所訂的管理委員會職務,於管理負責人準用之。【第 40 條】

 

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