訂定規約基準

規約:公寓大廈區分所有權人為增進共同利益,確保良好生 活環境,經區分所有權人會議決議之共同遵守事項。

一、規約

「規約」是「經區分所有權人會議決議 之共同遵守事項」,規約效力所及範圍包括 區分所有權人、住戶、無權占有者、繼受人 等對象,及建築基地、建築物、附屬設施設 備等標的。

二、規約的報備

(一)規約之內容如訂定管理組織(管理委員會或管理負責人)之籌組規範事項者,必須將規約列為管理組織申請報備之檢附文件

(二)規約之內容如訂定公寓大廈周圍上下 外牆面樓頂平臺不屬專有部分之防空避難設備,其變更構造顏色設置 廣告物鐵鋁窗或其他類似之行為規範者必須向直轄市、縣(市)主管機關完成報備。【第 8 條第 1 項】

三、規約記載的事項

(一)非經載明於規約者不生效力之事項【第 23 條第 2 項】

1.約定專用部分約定共用部分之範圍及使用主體。【第 7 條】

2.各區分所有權人對建築物共用部分及其基地之使用收益權及住戶對共用部分使用之特別約定。 【第 9 條第 1 項、第 2 項】

3.禁止住戶飼養動物之特別約定。【第 16 條第 4 項】

4.違反義務之處理方式。【第 16 條第 5 項】

5.財務運作之監督規定

6.區分所有權人會議決議有出席及同意之區分所有權人人數及其區分所有權比例特別約定。【第 31 條、第 32 條】

7.糾紛之協調程序

(二)載明於規約亦不生效力之事項【第 7 條】

1.公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者,並不得為約定專用部分
(1)公寓大廈本身所占之地面
(2)連通數個專有部分之走廊或樓梯,及其通往室外之通路或 門廳;社區內各巷道防火巷弄。 (3)公寓大廈基礎主要樑柱承重牆壁樓地板屋頂之構 造
(4)約定專用有違法令使用限制之規定者
(5)其他有固定使用方法,並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分

2.約定事項有違反法令之規定者

(三)《公寓大廈管理條例》或《公寓大廈管理條例施行細則》已有規定,僅得於規約變更規定之事項
1.區分所有權人會議之開議及決議額數
區分所有權人會議之決議除規約另有規定外,應有區分所 有權人 2/3 以上及其區分所有權比例合計 2/3 以上出席,以出席人數 3/4 以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有 權 3/4 以上之同意行之。【第 31 條】

2.區分所有權人會議重新召集之開議及決議額數
區分所有權人會議依公寓大廈管理條例第 31 條規定未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達前條定額者,召集人得就同一議案重新召集會議;其開議 除規約另有規定出席人數外,應有區分所有權人 3 人並 1/5 以上及其區分所有權比例合計 1/5 以上出席,以出席人數過半數其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議
前項決議之會議紀錄依第 34 條第 1 項規定送達各區分所有權人後,各區分所有權人得於 7 日內以書面表示反對意見。 書面反對意見未超過全體區分所有權人及其區分所有權比例合計半數時,該決議視為成立。【第 32 條第 1 項及第 2 項】

3.召集人與管理負責人之互推方式
公寓大廈管理條例第25條第3項所定由區分所有權人互推 1人為召集人除規約另有規定者外應有區分所有權人 2 人以上書面推選經公告 10 日後生效。區分所有權人推選管理負責人時,準用前項規定。[第 7 條]

(四)公寓大廈管理條例或公寓大廈管理條例施行細則已有規定,可於規約變更規定之事項

1.變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為
公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備,其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為,除應依法令規定辦理外,該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議經向直轄市、縣(市) 主管機關完成報備有案者,應受該規約或區分所有權人會議 決議之限制。【第 8 條第 1 項】

2.共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護費用之分擔標準
共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護,由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者,由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者,從其規定。【第 10 條第 2 項】

3.開放空間及退縮空地供營業使用
開放空間及退縮空地,在直轄市、縣(市)政府核准範圍內, 得依規約或區分所有權人會議決議供營業使用防空避難設備,得為原核准範圍之使用;其兼作停車空間使用者,得依法供公共收費停車使用。【第 16 條第 2 項】

4.住戶飼養動物
住戶飼養動物,不得妨礙公共衛生公共安寧公共安全。 【第 16 條第 4 項】

5.區分所有權人會議召集人之任期
無管理負責人或管理委員會,或無區分所有權人擔任管理負 責人、主任委員或管理委員時,由區分所有權人互推 1 人為召集人;召集人任期依區分所有權人會議或依規約規定任 期 1 至 2 年,連選得連任 1 次。但區分所有權人會議或規約未規定者任期 1 年,連選得連任 1 次。【第 25 條第 3 項】

6.管理委員、主任委員及管理負責人之任期
管理委員、主任委員及管理負責人之任期,依區分所有權人會議或規約之規定任期 1 至 2 年主任委員管理負責人負責財務管理及監察業務之管理委員,連選得連任 1 次其餘管理委員連選得連任。但區分所有權人會議或規約未規定者,任期 1 年,主任委員、管理負責人、負責財務管理及監察業務之管理委員,連選得連任 1 次,其餘管理委員,連選得連任。【第 29 條第 3 項】

7.住戶非該專有部分之區分所有權人之被選舉權
公寓大廈之住戶非該專有部分之區分所有權人者,除區分所有權人會議之決議或規約另有規定外得被選任推選為管理委員主任委員或管理負責人。【第 29 條第 5 項】

8.管理委員會職務委辦之授權
公寓大廈管理條例第 36 條所定管理委員會之職務,除第 7 款至第 9 款第 11 款及第 12 款外經管理委員會決議或管理負責人以書面授權者得由管理服務人執行之但區分所有權人會議或規約另有規定者從其規定。[第 11 條]

(五)《公寓大廈管理條例》尚無規定,可於規約規定之事項

1.分幢或分區成立管理委員會
非封閉式之公寓大廈集居社區其地面層為各自獨立之數幢建築物且區內屬住宅與辦公商場混合使用,其辦公、商場之出入口各自獨立之公寓大廈,各該幢內之辦公、商場部分, 得就該幢或結合他幢內之辦公、商場部分,經其區分所有權人過半數書面同意,及全體區分所有權人會議決議或規約明定公寓大廈管理條例第26條第1項各款事項後,以該辦公、 商場部分召開區分所有權人會議,成立管理委員會並向直 轄市、縣(市)主管機關報備。【第 26 條第 1 項】

2.管理委員會之籌組運作規範
主任委員、管理委員之選任解任權限與其委員人數召集方式事務執行方法代理規定,依區分所有權人會議之決議但規約另有規定者從其規定。【第 29 條第 2 項】

(六)區分所有權人會議決議權限,可於規約規定之事項

1.共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良之標準及 授權共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良,應依區分 所有權人會議之決議為之。【第 11 條第 1 項】

2.公共基金繳納標準及運用之授權
區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納之公共基金;公 共基金應設專戶儲存,並由管理負責人或管理委員會負責管 理。其運用應依區分所有權人會議之決議為之。【第 18 條第 1 項及第 3 項】

四、規約範本的應用

內政部於 100 年 11 月 23 日發布修正「公寓大廈規約範本」。 修正重點包括增訂規約範本注意事項、依公寓大廈共同事務性質分類編章、增訂共同事務管理或處理方式之參考選項、將公寓大廈管理條例有關共同應遵守之規定列入規約範本、增訂公寓大廈文件之 管及閱覽管理規定。又配合刻正修正之公寓大廈管理條例草案之精神,先行以規約範本為引導,以期能落實社區自治精神。

(一)規約範本的性質

1.規約範本為參考性質,由中央主管機關定 之。【第 60 條第 1 項】

2.公寓大廈管理條例施行前已取得建造執照之公寓大廈,於區分所有權人會議訂定規約前以規約範本視為規約。【第 55 條第 2 項】

(二)規約範本的應用

1.規約範本條文參考選項之適用
(1)規約內容所牽涉事務非常繁雜,且因公寓大廈個案之差異,如建築物型態、 用途、規模、設施等差異而常有不同 之決策及管理方式;對於公寓大廈之共同事務,規約範本提供管理或處理 方式之條文選項,作為規約訂定、修訂時選用之參考。
(2)規約範本條文中之選項,為列舉參考性質,如無適用之選項時得依個別需求另行擬訂條文載明於規約中
「公寓大廈規約範本」分類編章:
第一章 使用區分及管理
第二章 區分所有權人會議
第三章 管理委員會
第四章 財務管理
第五章 住戶共同遵守協定事項
第六章 爭議事件及違反義務之處理
第七章 附則
(3)規約範本條文中之選項,如未勾選時以第 1 選項準用 之
(4)經區分所有權人會議決議修訂之規約,應將不適用條文或 未勾選之選項刪除。

2.規約範本部分條文另訂管理規章
(1)規約範本依事務性質分類編章,公寓大廈可因應個案的需 要,將部分規章內容與規約分離單獨訂定,以降低規約 之複雜性,而不影響規約之完整性。
(2)第三章有關管理委員會籌組運作之規範得另行單獨訂定 [○○公寓大廈管理委員會組織章程]。
(3)第四章有關公共基金及管理費之財務管理規範得另行單 獨訂定[○○公寓大廈財務管理規定]。
(4)有關公寓大廈停車位管理費收取標準停放車種管理方式 及住戶使用停車空間之方式違反義務處理方式等得 另行單獨訂定[○○公寓大廈停車空間使用管理規定]。