點交期

點交相關新聞報導連結
建築工程圖識暨監工驗收提要(PTF檔)
公寓大廈公設點交宣導摺頁(PTF檔)
公設點交專家簡報(黃敏政先生_劉智園律師_吳漢琦協理)(PTF檔)

公設點交步驟

成立第一屆管理委員會,最重要的任務就是點交,然點交事務卻都關係著建築、設施、設備專業,非區分所有權人擔任管理委員一職能力範圍所及

一般社區管委會會委任民間所稱的點交公司,但實際上所謂點交公司並無實質協助點交,僅就點交事項依相關法規、施工規範、施工品質,有無違法或施工缺失提出問題點。

管委會再依檢驗報告所提出問題,向建商提出要求改善進行協調,所以民間所稱的點交公司並無代理管委會與建商點交。管委會為爭取應有的權益,在對於其專業性不足及建商置之不理,產生許多點交過程中的爭議糾紛,經常演變成法院訴訟案件。

公設點交流程圖SOP-1

壹、點移交相關法規

第五十七條第一項 起造人應將公寓大廈共用部分約定共用部分與其附屬設施設備;設施設備使用維護手冊及廠商資料使用執照謄本竣工圖說水電機械設施消防及管線圖說,於管理委員會成立或管理負責人推選或指定後七日內會同政府主管機關、公寓大廈管理委員會或管理負責人現場針對水電機械設施消防設施及各類管線進行檢測,確認其功能正常無誤後移交之

第五十七條第一項 前項公寓大廈之水電、機械設施、消防設施及各類管線不能通過檢測或其功能有明顯缺陷者,管理委員會或管理負責人得報請主管機關處理,其歸責起造人者,主管機關命起造人負責修復改善,並於一個月內,起造人再會同管理委員會或管理負責人辦理移交手續。

起造人與社區管理委員會,應依點交表進行逐項核對,並檢測確認各設施設備功能是否正常無誤。

一、建築物點交項目
(一)建築物竣工圖說
台內營字第0980063366號函
公設點交相關圖說是否應具備該項設備之事業 主管機關竣工審核戳章
相關圖說是否應具備該項設備之事業主管機關 竣工審核戳章條例並無明文規定;惟起造人移 交之上開圖說,除應符合各目的事業主管機關 交之上開圖說,除應符合各目的事業主管機關核准之內容,並宜載明本圖說與各目的事業主 管機關核准內容相同,如有不符,起造人願負法律責任。至於如何舉證該圖說之真實性係屬起造人之責任
(二)使用執照謄本
(三)專有部分、約定專用部分、共用部分、約定共用部分標示圖
(四)供公眾使用之獎勵停車及開放空間之標示圖
(五)公共區裝修材料防火證明文件
(六)設施設備使用維護手冊
(七)其他:

說明:
1.相關圖說應以主管機關核定為準,並含相關附件
2.圖說標示應與規約草約或規約記載相同

二、設施設備點交項目
(一)消防設備      (二)電氣設備      (三)給排水設備    (四)昇降設備
(五)監控系統      (六)空氣調節設備  (七)機械停車設備  (八)其他

說明:
1.各項文件有無,設備、管線功能是否正常,由管理委員會或管理負責人確認後填寫。
2.檢測功能方式由管理委員會或管理負責人,與起造人協議為之。
3.圖說與各目的事業主管機關核准內容相同,如有不符,起造人願負法律責任。
4.使用維護手冊包含設施設備明細項目表、設備保固(證)書、設備使用維護說明書及其他相關文件。
5.設施設備若非屬法定點交事項,得以雙方合意為之。
6.領得使用執照時,昇降設備及機械停車設備須經竣工檢查合格,取得使用許可證,其相關文件亦應點交之。

貳、申請公共基金
一、公共基金金額計算方式:公寓大廈管理條例施行細則第五條
二、申請公共基金相關資料
(一)請領公共基金所需檢附之資料-檢核表(word檔)
(二)公共基金撥付申請書(word檔)
(三)公共設施設備點交清冊(word檔)
(四)公共基金保管金專戶領款單及匯款同意書(word檔)

叁、點移交過程建議事項
一、所有點交協議皆做成會議記錄公告
二、缺失在於修繕或更新,修繕更新在於費用,使用越久相對責任會越大,預估改善費用。
三、點移交期限不宜太長,因為使用時間越久,越難釐清責任歸屬,相對責任會越大。
四、增加管道內視鏡檢測。
五、保固

註1:建造施工期間,工作不小心或施工壞習慣,管道間掉入工具或報紙抹布。
註2:要求現有保養維護廠商,依專業法規提出缺失問題,以利與建商監釐清保固修繕責任區分,避免未來問題相互推辭,造成社區應有權利的損失。若遇合約即將到期可在招標時要求廠商必須負責專業法規提出現況缺失

建商住戶常見糾紛-1

公設點交常見糾紛

民法
第493條
工作有瑕疵者,定作人得定相當期限,請求承攬人修補之
承攬人不於前項期限內修補者,定作人得自行修補並得向承攬人請求償還修補必要之費用
如修補所需費用過鉅者承攬人得拒絕修補前項規定不適用之
第494條
承攬人不於前條第一項所定期限內修補瑕疵或依前條第三項之規定拒絕修補或其瑕疵不能修補者定作人得解除契約或請求減少報酬但瑕疵非重要,或所承攬之工作為建築物或其他土地上之工作物者,定作人不得解除契約
第495條
可歸責於承攬人之事由致工作發生瑕疵者,定作人除依前二條之規定,請求修補或解除契約,或請求減少報酬外並得請求損害賠償
前項情形,所承攬之工作為建築物或其他土地上之工作物而其瑕疵重大致不能達使用之目的者,定作人得解除契約
第 498 條
第四百九十三條至第四百九十五條所規定定作人之權利, 如其瑕疵自工作交付後經過一年始發見者,不得主張。 工作依其性質無須交付者,前項一年之期間,自工作完成時起算。
第  499 條 工作為建築物或其他土地上之工作物或為此等工作物之 重大之修繕者,前條所定之期限,延為五年
第  500 條
承攬人故意不告知其工作之瑕疵者, 第四百九十八條所定之期限,延為五年, 第四百九十九條所定之期限,延為十年
第 501 條
第四百九十八條及第四百九十九條所定之期限, 得以契約加長但不得減短

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