沒有坐電梯,就不用付電梯的公共電費?

文 / 劉孟錦.胡綺萱.楊春吉【台灣法律網】
【案例事實】

請問大廈一樓的住戶未使用電梯,須付電梯的公共電費嗎?
強制規定是由各管委會自行決定嗎?
我們這棟大樓騎樓有用日光燈,所以就將日光燈與電梯的電費ㄧ併算在公用電費內,但其實日光燈的電費並沒有多少,絕大部分都是在付電梯的電費,可是我又沒有坐電梯?

【解析】

按公寓大廈管理條例第10條第2項規定「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護,由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者,由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者,從其規定。」。

是修繕、管理、維護共用部分、約定共用部分所生之費用,除「修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者,由該區分所有權人或住戶負擔」及「區分所有權人會議或規約另有規定,從其規定」外,由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。

而公寓大廈之電梯,原則上應屬公寓大廈管理條例第3條第4款:「本條例用辭定義如下:四、共用部分:指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建 築物,而供共同使用者。」所稱「共用部分」(註一),所以管理、維護它所生的電費,除「區分所有權人會議或規約另有規定,從其規定」外,由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。

又規約或區分所有權人會議決議有授權者,應得認規約有規定或區分所有權人會議有決議(註二),也不得有民法第799-1條第3項:「規約之內容依區分所有建築物之專有部分、共有部分及其基地之位置、面積、使用目的、利用狀況、區分所有人已否支付對價及其他情事,按其情形顯失公平者,不同意之區分所有人得於規約成立後三個月內,請求法院撤銷之。」所定按情形顯失公平情事、「限制憲法所保障之人民基本權」(註三)情事以及「侵害兩公約所明定之人權」(註四)情事?

另縱使該授權規定合於平等原則比例原則也無民法第799-1條第3項所定按情形顯失公平情事、限制憲法所保障之人民基本權情事以及「侵害兩公約所明定之人權情事,也非不得在無使「法秩序陷於長期不安」之虞,以及「規約或區分所有權人會議決議合理之限制」下,再提案由區分所有權人會議議決之。

是大廈一樓的住戶未使用電梯,是否須付電梯的公共電費?應先查明所稱「電梯」是否為共用部分或約定共用部分?若是,則須查明規約是否有規定?區分所有權人會議是否有決議?規約或區分所有權人會議決議中,是否有授權規定?若規約或區分所有權人會議決議中,有授權規定,管理委員會非不得依該授權規定辦理;規約無授權規定但另有「非授權之」規定或區分所有權人會議「無授權規定」之決議但另有「非授權之」決議,則依該規約規定或該區分所有權人會議之決議。

而本案不同意之區分所有人,如認該規約規定,按其情形顯失公平者,則得於民法第799-1條第3項所定期限內,請求法院撤銷之;如認該區分所有權人之召集程序或決議方法,違反法令或章程時則得類推適用民法第56條:「總會之召集程序或決議方法,違反法令或章程時,社員得於決議後三個月內請求法院撤銷其決議。但出席社員,對召集程序或決議方法,未當場表示異議者,不在此限。總會決議之內容違反法令或章程者,無效。」之規定為之;如認「大廈一樓的住戶未使用電梯,須付電梯的公共電費」不合理,也非不得在無使「法秩序陷於長期不安」之虞,以及「規約或區分所有權人會議決議,合理之限制」下,再提案由區分所有權人會議議決之。

【註解】
註一:內政部100年4月21日營署建管字第1000019565號函:「…樓梯或電梯之產權如登記為專有,惟卻係供住戶共同使用,屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分,…」、臺灣臺北地方法院95年度訴字第5844號民事判決:「 地上1至3樓之電梯及地下2至3樓之停車場部分,均是系爭景○金○大廈公共設施之一部,被告所支出相關電費收據仍應計入公共開放空間之管理維護費用;又景○金○大廈係於89年5月16日取得使用執照(見被證3),各住戶亦自89年6月起陸續入住系爭景○金○大廈,則89年5月16日以後之支出均得計入公共開放空間管理維護費用,原告主張91年4月以前之費用不得計入亦不足採;至原告辯稱本件有消防安檢缺失、花木未整理、公園燈未保養、座椅損壞維護等情形,然此僅得認原告擔任管理員期間就該等事項是否有未盡管理之責情事,尚不得全盤推翻被告其餘管理維護之支出…」、臺灣臺北地方法院100年度訴字第976號民事判決:「另被告固辯稱其未使用電梯,應無須負擔電梯之保養費與材料費云云,並舉原告所公布99年8月、100年4 月之收支明細以佐其說(見本院卷第182頁至第183頁);惟電梯既為仁愛光復大廈之共用部分,即得由各區分所有權人按其共有之應有部分比例為使用收益,各區分所有權人並應為此依應有部分之比例負擔修繕、管理、維護之費用,至各區分所有權人究有無實際使用電梯,核與其是否應分擔修繕、管理、維護費用無涉。」參照。
註二:最高法院100年度台上字第1293號民事判決:「原審廢棄第一審所為上訴人勝訴之判決,駁回上訴人在第一審之訴,無非以:依公寓大廈管理條例第九條及第七條之規定,公寓大廈之電梯應屬於共用部分,不得約定為專用。區分所有權人或住戶固有權使用電梯,惟仍應依其設置目的及通常使用方法而為使用。另按同條例第二十三條第一項規定:有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係,除法令另有規定外,得以規約定之;住戶應遵守規約規定事項,同條例第六條第一項亦有明文。被上訴人系爭規約第六條規定「本社區擁有地下層停車位持分之各持分所有權人,得依分管契約書使用其約定專用部份。其使用方式及權益分配由所屬管理委員會訂定之,惟不得有礙防空避難時之使用權利。」、第八條規定:「有關本規約各公共標的物件之使用方法及限制,授權管理委員會另訂使用細則」,是系爭大廈之區分所有權人業已將包括系爭電梯在內之公共標的物件之使用方法及限制,『授權管理委員會管理之』(『』編者所加)。…惟按條例第七條「公寓大廈共用部分不得獨立使用供作專有部分。其為下列各款者,並不得為約定專用部分:
二、連通數個專有部分之走廊或樓梯,及其通往室外之通路或門廳;社區○○巷道、防火巷弄。
四、約定專用有違法令使用限制之規定者。
五、其他有固定使用方法,並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分」。公寓大廈管理條例第七條第二、四、五款定有明文。準此,公寓大廈之電梯屬於共用部分,不得約定為專用,區分所有權人或住戶均有權依其設置目的及通常使用方法為使用。又區分所有建物共有部分之公共設施之使用,區分所有人或其管理委員會固得為必要之限制,但其限制必需合於平等、比例原則,不得妨害區分所有權人就建物及公共設施之通常使用。」、臺灣高等法院95年度上字第489號民事判決:「上開住戶規約第10條第3項前段固規定管理費以足敷該規約第11條第2款之開支為原則,惟其於第同條第2項已明定該社區管理費用收取標準由管理委員會於廣納各住戶意見後決定之,並授權管理委員會依實際收支現況酌以調整,另於同條第3項後段規定,所收取之管理費及公共基金之金額達2年之管理費用時,得經區分所有權人會議決議停止收繳,顯見上開住戶規約係授權被上訴人得廣納各住戶意見後,酌定一定標準徵收管理費,而非謂被上訴人須按該社區每月實際開支情形,逐月計算各住戶應負擔之管理費,而後予以收取。」、最高法院90年度台上字第607號民事判決:「次查前開住戶公約第十七條規定,管理費用應由全體住戶按其受益程度分攤,各住戶應依章繳納,其辦法由管理委員會定之。依上開規定意旨,管理委員會自應按各住戶不同受益程度制定繳交管理費用之辦法,再按該辦法要求各住戶繳納應繳之管理費用。故被上訴人是否已依該規約制定辦法,與其得否片面調整上訴人應繳納之管理費用有關連。」(另相關文章,請參輕鬆搞定公寓大廈(2) http://www.wunan.com.tw/bookdetail.asp?no=10783第1篇 案例實務解析 第1章 住戶之權利義務  一、管理費可否打折?)參照。
註三:例如昇○園○社區管理委員會社區寵物管理辦法(http://wind.tacocity.com.tw/1024×768/central/role/role04.doc)中第13條:「有下列情事之一者,原則勸導累犯者,依本辦法罰之,每件每次罰款伍佰元整,情節重大者,移送主管機關依法處理。」,就剝奪人民之財產權,自是不宜;
竹○大○洲社區寵物管理辦法(http://tw.myblog.yahoo.com/jw!aZBhJP.WFQT3tzUsp2LEK7Yq/article?mid=4459)第9條:「有下列情事之一者,處新臺幣五百元罰鍰:
一、棄養動物,致有破壞生態之虞者。
二、無成年人伴同或未採取適當防護措施,使具攻擊性寵物出入於公共場所或公眾得出入之場所。
三、無故侵害他人之生命、身體、自由、財產或安寧。
四、對於受傷或罹病動物,飼主未給與必要之醫療。
五、任何人惡意或無故騷擾、虐待或傷害動物。」、麒○至○園社區寵物管理辦法(http://www.gspm.com.tw/~kljsy/?p=29)第10條:「若因飼主飼養寵物不當,而影響公共安寧公共衛生安全者,經反映、糾正未立即可見成效時,管理委員會得經會議決議禁止飼主飼養該寵物或當場處以新台幣伍佰元整罰金或報請主管機關處理,飼主不得異議。【罰金部分得採連續性罰款】」等,亦同。
註四:http://www.humanrights.moj.gov.tw/lp.asp?ctNode=26527&CtUnit=8395&BaseDSD=7&mp=200。

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