管委會限制不能經營餐飲業 提告打破規約

2019-05-31 11:52聯合報 記者賴佩璇╱即時報導

101玩具王國公司在台北市中榮大樓有一房屋,欲租給餐飲業者但遭管委會以規約規定不得經營餐廳拒絕,提告確認該項管理規約無效、求償780萬元租金損失。台北地院審理後,認為該項規約內容違反公序良俗,應屬無效,但賠償金錢無理由,可上訴。

位於大安區安和路二段的中榮大樓屬精華地段。101玩具王國主張,從2015年起,即屢有餐飲業者向公司表示想承租該處房屋。不過,管委會都以管理規約第35條第1項規定:「住戶不得在大樓內經營任何工廠、特定管制行業或有影響住戶安靜安全之行業。如:…餐廳及麵、飯、麵包等食品、小吃業等行業。」為由拒絕。

101玩具

101玩具王國認為,中榮大樓是住商混合大樓,且餐廳及小吃業等與三溫暖等性質不同,不是八大行業,規約顯限制財產權過鉅,不符合比例原則,違反公序良俗,且有權利濫用之嫌。2016年5月9日,曾有知名餐廳「悅上海」願以每月65萬元承租,但卡在規約無法成行,導致受有1年租金損失780萬元。

管委會辯稱,禁止餐飲業進駐,可大幅提升住戶所享環境品質的公共利益,較出租於餐飲業獲得私人利益,法律上更值保護,因此沒違反公序良俗或屬權利濫用而無效。

法院查出,該房屋位於第三之一種住宅區,鄰接30公尺寬計畫道路,建物謄本面積共467.6平方公尺,依台北市土地分區管制自治條例規定,可作為「第21組:餐飲業」、「第22組:餐飲業」使用,足見房屋倘作為食品、小吃等行業,符合相關法律規定。

此外,中榮大樓領有使用執照,若符合台北市都市計畫及土地使用分區管制等相關規定,其經營「餐廳及麵、飯、麵包等食品、小吃等行業」使用,依規定免辦理變更執照。

法院認為,該規約限制101玩具王國公司不得就房屋為餐飲業使用,與公寓大廈管理條例、都市計畫、建築管理相關法規均有未合,應屬違反公序良俗而為無效。

況且,其欲達成「保障住戶安靜、安全」目的所採取者,顯非對區分所有權人影響最輕微手段,更過度限制專有部分的使用、收益,對人民財產權造成不合理侵害,違背憲法保護人民財產權意旨,並違反國家社會一般利益,因此採信原告主張。

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