管委會趕惡鄰太心急 強制搬遷敗訴

公寓大廈管理條例第廿二條俗稱「惡鄰條款」,是管理委員會循法律途徑趕走惡劣住戶的利器,但如果未依照法律程序逐步進行,就算有住戶集體連署指證「惡鄰」,也難逃官司敗訴的下場。

新北市新店區一處大樓社區陳姓住戶,住處經常傳出各類噪音,令同棟及鄰棟住戶難以忍受,管委會在二○○八年十一月間就曾向當時的新店市調解委員會聲請調解,但對方未出席。

陳姓住戶的噪音問題一直未改善,鄰居集體連署,區分所有權人大會(住戶大會)前年四月中旬決議訴請法院強制陳姓住戶搬家,管委會同年六月發函給陳姓住戶要求改善未果後,去年向台北地院正式提告,訴訟期間陳姓住戶仍不出庭。

合議庭指出,依公寓大廈管理條例第廿二條規定,住戶違反法令、規約且情節重大時,需先經管理負責人或管委會促請改善,若住戶三個月內仍未改善,才能以住戶大會決議訴請法院強制遷離,這是法律明定的先後順序。

但這件官司卻是住戶大會先通過決議訴請法院強制遷離,管委會再發函要求住戶改善,先後順序不符法律規定,且管委會也未提出證據證明住戶大會決議前,管理負責人或管委會就曾要求對方改善,因此判決管委會敗訴,陳姓住戶不必搬家。

法界人士指出,管委會要趕走惡鄰務必要遵守公寓大廈管理條例的規範。三年前台北市東區一社區高姓住戶,經常騷擾挑釁謾罵鄰居,鄰居受不了。社區召開第一次區分所有權人大會要討論時,因人數不足流會,半個月後再開第二次大會,出席人數達到五分之一,並通過決議訴請法院將高姓住戶強制搬家。

這件案子後來被法院判敗訴。法院指出,依公寓大廈管理條例規定,第二次區分所有權人大會應該就「同一議案重新召集會議」,但該社區召開第一次區分所有權人會議時,並未將此「訴請法院強制驅離」明文列入議案,因此即使第二次大會通過,也不符程序規定。聯合報104年2月24日報導

管理負責人或管理委員會,得依區分所有權人會議之決議,訴請法院強制其遷離,除「須符合公寓大廈管理條例第22條第1項所定各款之一」外,也有一定的法定程序,須「由管理負責人或管理委員會促請其改善,於三個月內仍未改善時」,管理負責人或管理委員會,始得依區分所有權人會議之決議,訴請法院強制其遷離。

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