管委會擺爛不修設備 住戶只能自認倒楣?

2019-06-01     591編輯部報導

許多社區都設有管委會,來管理社區大小事、維護居住品質,但若管委會消極管理,對住戶反映的事情都不理不睬,長期下來,不僅社區品質走下坡,糾紛也隨之而來。常見不外乎管委會對毀壞的公設不以為意也不修繕、電梯沒有保養,也沒有定時檢查等,影響住戶權益事小,但若危及住戶生命安全就萬萬母湯,到底該怎麼做才能抵制或改善管委會這樣的情況呢?

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共用部分管理維護管委會應負責

根據《公寓大廈管理條例》第10條第2款規定,共用部分、約定共用部分的修繕、管理、維護,由管理負責人或管理委員會負責,相關費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有的應有部分比例分擔。所以當公設的電梯、社區健身器材需要修理、甚至頂樓防水層老化導致有漏水情形等共有部份發生瑕疵時,正常管委會都應做修繕處理的動作。

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決議事項管委會置之不離會罰錢

但若告知管委會後卻仍沒消沒息,住戶就必須利用區分所有權人會議將修繕維護公設等事項變成決議,因為根據《公寓大廈管理條例》第48條第4款、第59條也規定,管理負責人、主任委員或管理委員若無正當理由,卻未執行同條例第36條第一款-區分所有權人會議決議事項,影響住戶權益,那麼住戶可列舉事實提出證據,交由主管機關處理(當地縣市主管機關的建管處公寓大廈管理科)

若證實管委會不執行決議事項,管理負責人、主任委員或管理委員將處1000元以上、5000元以下罰鍰,而且還必須在限期內做好改善或履行義務、職務;限期內沒有改善或不履行,則會被連續處罰

把握區權人會議決議重要事項

大成台灣律師事務所律師連世昌表示,當區權人住戶覺得管委會擺爛不做事,千萬不要自己氣到內傷,應把握每年度的區權人定期會議,只要區所有權人數2/3以上及區分所有權比例合計2/3以上出席,會議討論事項經以出席人數3/4以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權3/4以上同意,或以重行召開會議方式同意,即屬決議事項,就有《公寓大廈管理條例》第36條第-1款的法源根據,可要求管委會積極妥適處理。

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不過,有些民眾住戶朋友會疑惑說,倘若社區管委會利用某一些理由、關係或使用多數表決暴力,讓原本應修繕或保養維護的公設,決議成不須修繕維護,區權住戶人難道得摸摸鼻子當作沒事、莫可奈何嗎? 對此,連世昌律師建議,可分別循求採取行政及司法2種救濟途徑。

首先行政救濟部分,地方主管機關可以對於管委會主委或管理委員無正當理由不執行區權人之決議及公安檢查改善之職務時,要求限期改善或處以行政罰鍰。

其次是,區權人可針對管委會不同的違法決議類型來尋求司法訴訟途徑救濟。例如管委會決議自始不存在(例如無召集人所召開之會議、竄改會議紀錄),可訴請法院確認該決議不成立;或者對管委會召集程序或決議方法違法,須由議題表決時在當場,且當場表示反對的管委可以『類推適用』民法規定,聲請法院撤銷違法之決議。

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連世昌律師補充說明,如管委會怠惰執行管理維護職責(管委會長年不催收管理費、電梯故障不修復或頂樓平台漏水不修繕),訴請法院判決應為一定作為訴訟,若事態嚴重導致住戶死傷,甚至管委會將成立刑事責任,不可輕忽。

這裡也要提醒,住戶救濟是指住戶可訴請法院,打決議無效、違法的官司,由法院來評斷有無效,但前提是住戶必須參加有區權會進行決議,不能說沒參加,事後又否定決議。

案例1:頂樓漏水要求管委會修繕卻被刁難?

公寓大廈A住戶,住在頂樓戶,因頂樓有漏水問題,危害其居住,便以頂樓平台為共用部分要求管理委員會修繕;管委會則以A住戶明知房屋漏水卻以低價購屋,理應自負修繕,故不處理。

連世昌律師說,地方法院一審後認為,共用部分依《公寓大廈管理條例》第3條第4款規定,指公寓大廈專有部分以外的其他部分,及不屬專有的附屬建築物,供共同使用者。然而共用部分的修繕、管理、維護,依同條例第10條第2項規定,由管理委員會處理。但修繕費是因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致,由該區分所有權人或住戶負擔。

另外,同條例第36條第2款也明訂,共有及共用部分的清潔、維護、修繕及一般改良,也是管委會的職務所在,故審理後認為A要求修繕漏水有理,駁回管委會上訴。

民事合議庭認為,修繕費用責任屬於前手住戶B債務,不因A輾轉取得房屋所有權因而承受債務;另外,A雖得依買賣關係向前手B求償,但住戶要求管委會負責修繕,是法律賦予的權利,加上A是否以低價購屋獲利僅屬管委會臆測,審結駁回管委會上訴,再度判決A勝訴,因頂樓平台屬共有部分,應由管理委員會負責修繕,並由公共基金支付修繕費用。

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案例2:電梯故障發生意外,全體住戶遭起訴
某公寓大廈的電梯故障不修,造成住戶在玩樂時從電梯門摔落不治。地檢署先依過失致死罪嫌,將社區住戶提起公訴。

根據《公寓大廈管理條例》第10條第2款及內政部建築物升降機管理維護及安全檢查要點第3點及第4點等規定,管委會負有管理共有電梯的義務,明知電梯故障而不修復,也未採取設立警示牌或封閉電梯等基本設施,導致住戶墜落死亡,已構成刑法第276條第1項過失致死罪。

不過,據社區住戶表示,因管理費不夠用,僅一部電梯堪用,住戶就將就共用一部電梯。經檢察官逐一傳訊住戶,發現社區約長達5年沒收管理費,部分住戶自付的管理費用,僅用來支應水電費,管委會名存實亡,公共設施更長年欠缺維護。然而,因為社區住戶繳納的管理費不足以維修電梯才導致這起意外,隨後將住戶和管委會全部一併起訴。

判決結果出爐,台灣高等法院審理,多數住戶無罪,管理委員會委員則是過失致死罪。不過,考量實際是因經費不足而難以積極修繕、維護電梯;而家屬讓兒童單獨嬉戲,也沒有盡到必要照顧,亦與有過失,加上家屬求償後雙方也已達成和解,因此輕判管委會委員共5人各拘役40天,得易科罰金、緩刑2年。

TIPS

《公寓大廈管理條例》規定,一般屬於住家專有部分以外而供共同使用的共有部分,應由管理委員會負責修繕,並由公共基金支付修繕費用,或是住戶如果真的忍不住,可以先行修繕,再向管委會請求費用負擔。不過,591特別提醒,若屬於「相關設施的拆除、重大修繕或改良」就必須經過區分所有權人會議決議才行。

而「重大」的標準在內政部公寓大廈規約範本第19條,包括工程金額10萬元以上、工程金額逾公共基金之5%、工程金額逾共用部分、約定共用部分之1個月管理維護費用,或是其他標準,若未勾選者視工程金額10萬元以上之情形。

可見重大修繕定義,視各別公寓大廈規約而異或同,所以說,屬重大修繕工程必須先召開區分所有權人會議來決議處理,如果非屬重大修繕,則可交由管理委員會處理,但建議會動用的住戶金費的工程或修繕最好都能召開區分所有權人會議議決之較完善管委會擺爛不修設備 住戶只能自認倒楣?

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住戶欠費! 公共電費轉嫁其餘住戶分攤

TVBS NEWS
發佈日期:2016年1月6日

高雄一位曾先生,他拿出電費帳單,大樓的公共電費應該全棟42戶住戶平均分攤,結果最近一期帳單的分攤戶數卻少了1戶,一查之下,原來有戶住欠繳電費被斷電,曾先生不滿,短收的公用電費轉嫁在其他住戶身上,等於多付了公共電費,詢問台電,得到回應是台電只是「服務性質」幫大樓分攤公共電費,因此只能大樓住戶自己想辦法,跟沒繳電費的住戶要錢。

鑽漏洞!惡鄰不繳公電 申請停電再復電

中時電子報
發佈日期:2011年4月6日
中天新聞》台電表示,有不少民眾在申裝新電表的時候還強調,自己用的電表不分攤公用電費。但由於沒有正式的法規可以管,台電也只能照辦,也因此造成許多惡鄰居鑽漏洞。但台電也表示,只要大樓的管委會召開會議,再拿著會議紀錄,到台電要求強制設定也得分攤公用電費。更多完整報導。

大樓掛「請勿停車」 鐵鍊 害路人摔趴挨告

民視新聞/徐秘康、林進龍 台中報導 2017/10/12 17:53:42

台中市的台灣大道上,有一棟商業大樓,為了維持門面整齊,管委會在前廣場,設置「請勿停車」鐵欄杆,並且加掛鐵鍊,沒想到卻害一名路人,不小心遭鐵鍊絆倒,造成身上多處挫傷和擦傷,傷者憤而提告,檢察官依過失傷害罪,將管委會主委,和大樓總幹事一併起訴。

透過大樓監視器畫面,看到這名男子,在晚間7點多,左手提著一袋雜貨,右手拿著一杯飲料,走著走著,他突然摔趴,拖鞋都掉了,飲料也直接飛出去,滾落路邊。

傷者過了一會兒,才終於自行爬起來,他摸著胸口,顯然很痛,不停的和大樓保全員理論,隨後救護車趕抵現場,將男子送醫,他身上有多處擦傷跟挫傷,肇事元兇,就是這根鐵鍊。

位在台灣大道與民權路口的,台中中港通商大樓,在前廣場設置「請勿停車」鐵欄杆,並加掛鐵鍊,不料卻在今年3月,害何姓民眾受傷,傷者憤而提告。由於檢察官查出,欄杆、鐵鍊沒有豎立警告標誌,也沒有加裝照明設備,導致路人不小心跌倒受傷,依過失傷害罪,將管委會陳姓主委和大樓趙姓總幹事,一併起訴。

現在欄杆漆上鮮明的亮黃色,鐵鍊高度拉高,也繫上警告注意標誌,另外在鐵鍊中間,增設人行通道,管委會希望,絆倒事件別再發生,也希望能跟傷者達成和解。

牽管線、涉公設!社區裝「電動車充電站」難

記者 劉懿萱 / 攝影 張智鈞 報導 20190608

全台有1500位電動車主,甚至呈現逐年增加趨勢,各大車廠也紛紛投入電動車的開發,不過端看全台,目前只有550個公共充電站,想更方便在私人車位裝設充電站,得先過管委會這ㄧ關,多半卡在管線、公設等問題,讓不少車主相當頭痛。

開車街頭繞,電動車在台,愈來愈熱門,不過遇上要充電,該何處去。 TVBS記者劉懿萱:「電動車在外想要充電的話,其實透過APP就可以輕鬆找到像這樣的公共充電站,但假設在社區大樓的私人車位,現在裝設卻面臨難題。」 APP即時定位,能使用的就會亮綠燈,室內加室外全台共550座公共充電站,不過算一算,電動車車主高達1500位,愛車總不能ㄧ直放外頭充,7成會在私人車位裝設充電站,但管委會這ㄧ關,可沒那麼好溝通,牽管線涉及公設,有的甚至會喊價開出百萬建置費。

宅電執行長陳青佑:「獨立電表的話其實ㄧ個樓層只能限安裝一個,然後由管委會去做申請,那這樣衍生而來的問題,就是他需要追求美觀,社區就要先規劃整個共同路線。」 先是場勘,再幫車主和管委會協商,因為要裝充電站其實也不容易,用電算誰的,還是要獨立電表,樓板拉線等,物理條件也得衡量,最後是維護責任到底歸誰,施工期最短要2個月,安裝費約3萬,不過還是得看大樓實際結構而定。 宅電執行長陳青佑:「施工來講並不會很難,但關鍵在怎麼讓管委會安心、安全的部分,然後再來法規的部分,穿樓板的話,建議找當初建設公司會比較有保障。」

以業者自個來說,從2016年成立,已經經手110個社區安裝3百個充電站,在各車廠紛紛投入,電動車開發的熱潮中,看好未來需求,持續看俏。

1樓樹木擋到2樓窗戶 可以修剪嗎?

不具名讀者問:
我住大樓2樓,1樓住戶庭院樹木高及2樓住戶窗戶高,1樓住戶卻說,那是他家樹木,要我不要干涉,還說2樓住戶可請人修剪,請問如何避免請人修剪後可能發生的糾紛?大樓庭院樹木高度是否有法條可管?

明益恆德法律事務所李昱宗律師答:
大樓相鄰關係的規範,除了《民法》物權編跟《公寓大廈管理條例》之外,還要參考大樓住戶歸約,如果大樓的區分所有權人會議決議對於庭院的使用有相關的內容,也都必須參考。

因為大樓通常為分別共有,所以是全體區分所有權人的共同公有財產,並非任何一個住戶私人的專有部分,所以樹木如果是種植在庭院的土地上,變成跟庭院土地不可分離,此時樹木依照《民法》的規定會變成庭院的一部份,屬於全體區分所有權人的共同財產,而不再是一樓住戶所有。因此,既然樹木的所有權人是全體住戶,應該就要向管委會發函請求管委會修剪,如果管委會拒絕修剪,可以對管委會提起民事訴訟請求修剪。

不過,若樹木是種植在可移動的盆子內而不是在庭院土地上,這時樹木的所有權就是屬於一樓住戶,但如前所述,大樓庭院是全體區分所有權人共同所有,並非為住戶個人財產,所以這時還是可以向管委會反映,請求該住戶不得佔用公用空間,應該自己把樹木移除。

如果住戶不遵守管委會的命令,或這個庭院的設計與一般大樓不同,是一樓住戶自己買受的專有部分,如果樹木已經妨害二樓住戶的日照權,因目前司法實務已經承認日照權,二樓住戶可以先發函請求一樓修剪樹木,若一樓住戶不理會,再向法院起訴請求。

不管是管委會一樓住戶,若經法院判決應修剪樹木但仍拒絕修剪,在此情況下二樓住戶可以自己找人修剪後,再向管委會或一樓住戶強制執行這筆修剪樹木的費用,這樣處理就可以避免產生爭議。(王吟芳/採訪整理)

濫用公共空間? 公平會罰新北「上河苑」40萬

公共空間被濫用,真的是層出不窮,最常發生的就是在大樓甚至是豪宅,像是新北士五股區,一棟20戶的建案,明明當初設計圖上,一二樓間寫的是單純「樓梯間」,但建商廣告上卻標示「景觀休憩閱覽室」,被公平會以廣告不實開罰40萬元,而不只大樓,就連台北知名百貨公司,當初以「停車格」申請建照,最後卻是百貨商場,被北市府要求恢復原狀,到現在卻成了「商場與停車格」並存的詭異樣貌,一般車輛根本進不去。

你家就是我家? 不!濫用公共空間可連續開罰

好房網News記者陳蔚萱/整理報導

住商混和大樓難免出現住客和商家的紛爭,新北市就有一處社區大樓,有居民惡意在店家門前堆放大型雜物,幾乎把整間店面全部遮蓋,店家實在受不了,氣得向媒體投訴。

家門口堆放雜物, 管委會可連續裁罰。(好房資料中心)

家門口堆放雜物, 管委會可連續裁罰。(好房資料中心)

居住環境難免會遇到歹厝邊,律師胡原龍透過TVBS新聞表示,如果影響到自身權益,主管機關的裁罰是可以罰4萬到20萬元不等,而且可以連續開罰,而且如果對方不理會,可以移送到行政執行署強制執行。所以就算是社區的公共空間,也不能放置私人東西。

管委會的權限不只這樣,當走進公寓或大廈,常會發現住戶都習慣將大門口堆放雜物和鞋架,當作是自己的私人空間,但樓梯口其實是屬於公領域,依照《公寓大廈管理條例》規定,基於消防安全,樓梯間、走廊通道都不可推放物品以免發生事故時影響逃生,否則管委會有權移除。雖然民眾大多埋怨管委會未免也管太寬了吧,但有好的規範才能讓住戶安全有保障。