社區超廢公設 繳管理費心酸的有這些

2019/10/15 15:40:00
記者蔡佩蓉/台北報導

許多人買新成屋或預售屋,都很容易被豪華公設吸引,游泳池、健身房也經常是賣房子的重點銷售話術,不過,卻有許多社區落成後幾年,因公設維護費用昂貴,造成管委會負擔或是因得調高管理費,住戶不同意,最後公設淪為廢墟,等於是「花大錢買廢墟,還要掏錢維護」,相當燒錢。

公共設施。(圖/記者蔡佩蓉攝影)

▲麻將室、打牌室、KTV室其實使用度都很低。(圖/蔡佩蓉攝影)

◎KTV、娛樂室、打牌室

美商ERA不動產資深經理陳泰源說,有些社區規劃KTV娛樂室,這也是頗熱門的公設,但假設社區管理基金不足之下,會跟住戶收使用費,往往這樣,大家使用率就降低,一旦設備壞掉,可能住戶就決議不開放當作KTV室了。

◎健身房

一般來說,健身房是很受歡迎的公設,不過,陳泰源指出,有許多健身房規劃在地下室,因為不通風又得開冷氣,極為容易最後因使用率低,變成廢墟,但正常規劃在1樓以上的健身房,使用率都頗高。

鈕承澤社區公設。(圖/讀者提供)

▲健身房是熱門公設,但規劃在錯的地方也會淪為廢墟。(圖/資料照)

◎SAP空間

許多社區會主打SAP空間、蒸氣室,尤其讓女性買家充滿想像,這幾年卻出現不少最後蒸氣室淪為堆放雜物的地方。因為蒸氣室、SAP空間維護不易,不僅要有固定打掃人員,設備損壞廠商來修繕,費用都不便宜。

公共設施。(圖/記者蔡佩蓉攝影)

▲除非是豪宅,否則一般社區規劃SAP室、放鬆室,最後都養蚊子。(圖/蔡佩蓉攝影)

◎游泳池

社區有泳游池實在很吸引人,不過,因為游泳池開放時必須配置救生員,人力費用很高,且游泳池維護不易,就有新北市大型社區,最後住戶決議不再使用游泳池,諾大的游泳池,也成為公設廢墟。

公共設施。(圖/記者蔡佩蓉攝影)

▲許多社區最後游泳池都放乾,變成空氣池。(圖/蔡佩蓉攝影

 

公設必要不必要 安全防災勿輕忽

 

社區大樓化糞池氣爆 人孔蓋瞬間炸飛

2011年2月1日民視新聞網

【民視即時新聞】新北市樹林一處社區大樓的化糞池,31日晚間疑似因為沼氣壓力過大,引發氣爆,造成上方的人孔蓋被炸飛,,巨大的爆炸聲響,嚇得附近住戶紛紛出來查看,所幸當時沒有民眾經過,不然後果不堪設想。

延長線偷接社區公共用電 男子送辦

2014-10-23 13:33〔記者曾健銘/新北報導〕

新北市新莊區一名從事土地開發的41歲沈姓男子,日前因為沒繳電費,家中遭到台灣電力公司斷電,無電可用的情況下,竟然動起歪腦筋,利用4組延長線偷接社區安全門上方逃生指示燈的插座,竊取公共用電,供電冰箱、手機使用。

正當沈男沾沾自喜,自以為不花1毛錢就有電用時,轄區的派出所員警找上門,當場將他逮捕;原來是社區的警衛在各樓層巡邏時,意外發現這副奇景,才趕緊通知社區的黃姓總幹事,再夥同警方到場,由於沈男遭逮捕時,延長線仍舊接在逃生指示燈的插座上,罪證確鑿,讓他百口莫辯,警方訊後依竊盜罪嫌將他移送法辦。


  • 沈姓嫌犯利用延長線私接社區公共用電。(記者曾健銘翻攝)
    沈姓嫌犯利用延長線私接社區公共用電。(記者曾健銘翻攝)

  • 沈男利用延長線私接逃生門指示燈的插座,竊取公共用電。(記者曾健銘翻攝)
    沈男利用延長線私接逃生門指示燈的插座,竊取公共用電。(記者曾健銘翻攝)

 

管委會擺爛不修設備 住戶只能自認倒楣?

2019-06-01     591編輯部報導

許多社區都設有管委會,來管理社區大小事、維護居住品質,但若管委會消極管理,對住戶反映的事情都不理不睬,長期下來,不僅社區品質走下坡,糾紛也隨之而來。常見不外乎管委會對毀壞的公設不以為意也不修繕、電梯沒有保養,也沒有定時檢查等,影響住戶權益事小,但若危及住戶生命安全就萬萬母湯,到底該怎麼做才能抵制或改善管委會這樣的情況呢?

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共用部分管理維護管委會應負責

根據《公寓大廈管理條例》第10條第2款規定,共用部分、約定共用部分的修繕、管理、維護,由管理負責人或管理委員會負責,相關費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有的應有部分比例分擔。所以當公設的電梯、社區健身器材需要修理、甚至頂樓防水層老化導致有漏水情形等共有部份發生瑕疵時,正常管委會都應做修繕處理的動作。

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決議事項管委會置之不離會罰錢

但若告知管委會後卻仍沒消沒息,住戶就必須利用區分所有權人會議將修繕維護公設等事項變成決議,因為根據《公寓大廈管理條例》第48條第4款、第59條也規定,管理負責人、主任委員或管理委員若無正當理由,卻未執行同條例第36條第一款-區分所有權人會議決議事項,影響住戶權益,那麼住戶可列舉事實提出證據,交由主管機關處理(當地縣市主管機關的建管處公寓大廈管理科)

若證實管委會不執行決議事項,管理負責人、主任委員或管理委員將處1000元以上、5000元以下罰鍰,而且還必須在限期內做好改善或履行義務、職務;限期內沒有改善或不履行,則會被連續處罰

把握區權人會議決議重要事項

大成台灣律師事務所律師連世昌表示,當區權人住戶覺得管委會擺爛不做事,千萬不要自己氣到內傷,應把握每年度的區權人定期會議,只要區所有權人數2/3以上及區分所有權比例合計2/3以上出席,會議討論事項經以出席人數3/4以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權3/4以上同意,或以重行召開會議方式同意,即屬決議事項,就有《公寓大廈管理條例》第36條第-1款的法源根據,可要求管委會積極妥適處理。

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不過,有些民眾住戶朋友會疑惑說,倘若社區管委會利用某一些理由、關係或使用多數表決暴力,讓原本應修繕或保養維護的公設,決議成不須修繕維護,區權住戶人難道得摸摸鼻子當作沒事、莫可奈何嗎? 對此,連世昌律師建議,可分別循求採取行政及司法2種救濟途徑。

首先行政救濟部分,地方主管機關可以對於管委會主委或管理委員無正當理由不執行區權人之決議及公安檢查改善之職務時,要求限期改善或處以行政罰鍰。

其次是,區權人可針對管委會不同的違法決議類型來尋求司法訴訟途徑救濟。例如管委會決議自始不存在(例如無召集人所召開之會議、竄改會議紀錄),可訴請法院確認該決議不成立;或者對管委會召集程序或決議方法違法,須由議題表決時在當場,且當場表示反對的管委可以『類推適用』民法規定,聲請法院撤銷違法之決議。

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連世昌律師補充說明,如管委會怠惰執行管理維護職責(管委會長年不催收管理費、電梯故障不修復或頂樓平台漏水不修繕),訴請法院判決應為一定作為訴訟,若事態嚴重導致住戶死傷,甚至管委會將成立刑事責任,不可輕忽。

這裡也要提醒,住戶救濟是指住戶可訴請法院,打決議無效、違法的官司,由法院來評斷有無效,但前提是住戶必須參加有區權會進行決議,不能說沒參加,事後又否定決議。

案例1:頂樓漏水要求管委會修繕卻被刁難?

公寓大廈A住戶,住在頂樓戶,因頂樓有漏水問題,危害其居住,便以頂樓平台為共用部分要求管理委員會修繕;管委會則以A住戶明知房屋漏水卻以低價購屋,理應自負修繕,故不處理。

連世昌律師說,地方法院一審後認為,共用部分依《公寓大廈管理條例》第3條第4款規定,指公寓大廈專有部分以外的其他部分,及不屬專有的附屬建築物,供共同使用者。然而共用部分的修繕、管理、維護,依同條例第10條第2項規定,由管理委員會處理。但修繕費是因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致,由該區分所有權人或住戶負擔。

另外,同條例第36條第2款也明訂,共有及共用部分的清潔、維護、修繕及一般改良,也是管委會的職務所在,故審理後認為A要求修繕漏水有理,駁回管委會上訴。

民事合議庭認為,修繕費用責任屬於前手住戶B債務,不因A輾轉取得房屋所有權因而承受債務;另外,A雖得依買賣關係向前手B求償,但住戶要求管委會負責修繕,是法律賦予的權利,加上A是否以低價購屋獲利僅屬管委會臆測,審結駁回管委會上訴,再度判決A勝訴,因頂樓平台屬共有部分,應由管理委員會負責修繕,並由公共基金支付修繕費用。

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案例2:電梯故障發生意外,全體住戶遭起訴
某公寓大廈的電梯故障不修,造成住戶在玩樂時從電梯門摔落不治。地檢署先依過失致死罪嫌,將社區住戶提起公訴。

根據《公寓大廈管理條例》第10條第2款及內政部建築物升降機管理維護及安全檢查要點第3點及第4點等規定,管委會負有管理共有電梯的義務,明知電梯故障而不修復,也未採取設立警示牌或封閉電梯等基本設施,導致住戶墜落死亡,已構成刑法第276條第1項過失致死罪。

不過,據社區住戶表示,因管理費不夠用,僅一部電梯堪用,住戶就將就共用一部電梯。經檢察官逐一傳訊住戶,發現社區約長達5年沒收管理費,部分住戶自付的管理費用,僅用來支應水電費,管委會名存實亡,公共設施更長年欠缺維護。然而,因為社區住戶繳納的管理費不足以維修電梯才導致這起意外,隨後將住戶和管委會全部一併起訴。

判決結果出爐,台灣高等法院審理,多數住戶無罪,管理委員會委員則是過失致死罪。不過,考量實際是因經費不足而難以積極修繕、維護電梯;而家屬讓兒童單獨嬉戲,也沒有盡到必要照顧,亦與有過失,加上家屬求償後雙方也已達成和解,因此輕判管委會委員共5人各拘役40天,得易科罰金、緩刑2年。

TIPS

《公寓大廈管理條例》規定,一般屬於住家專有部分以外而供共同使用的共有部分,應由管理委員會負責修繕,並由公共基金支付修繕費用,或是住戶如果真的忍不住,可以先行修繕,再向管委會請求費用負擔。不過,591特別提醒,若屬於「相關設施的拆除、重大修繕或改良」就必須經過區分所有權人會議決議才行。

而「重大」的標準在內政部公寓大廈規約範本第19條,包括工程金額10萬元以上、工程金額逾公共基金之5%、工程金額逾共用部分、約定共用部分之1個月管理維護費用,或是其他標準,若未勾選者視工程金額10萬元以上之情形。

可見重大修繕定義,視各別公寓大廈規約而異或同,所以說,屬重大修繕工程必須先召開區分所有權人會議來決議處理,如果非屬重大修繕,則可交由管理委員會處理,但建議會動用的住戶金費的工程或修繕最好都能召開區分所有權人會議議決之較完善管委會擺爛不修設備 住戶只能自認倒楣?

住戶欠費! 公共電費轉嫁其餘住戶分攤

TVBS NEWS
發佈日期:2016年1月6日

高雄一位曾先生,他拿出電費帳單,大樓的公共電費應該全棟42戶住戶平均分攤,結果最近一期帳單的分攤戶數卻少了1戶,一查之下,原來有戶住欠繳電費被斷電,曾先生不滿,短收的公用電費轉嫁在其他住戶身上,等於多付了公共電費,詢問台電,得到回應是台電只是「服務性質」幫大樓分攤公共電費,因此只能大樓住戶自己想辦法,跟沒繳電費的住戶要錢。

鑽漏洞!惡鄰不繳公電 申請停電再復電

中時電子報
發佈日期:2011年4月6日
中天新聞》台電表示,有不少民眾在申裝新電表的時候還強調,自己用的電表不分攤公用電費。但由於沒有正式的法規可以管,台電也只能照辦,也因此造成許多惡鄰居鑽漏洞。但台電也表示,只要大樓的管委會召開會議,再拿著會議紀錄,到台電要求強制設定也得分攤公用電費。更多完整報導。

大樓掛「請勿停車」 鐵鍊 害路人摔趴挨告

民視新聞/徐秘康、林進龍 台中報導 2017/10/12 17:53:42

台中市的台灣大道上,有一棟商業大樓,為了維持門面整齊,管委會在前廣場,設置「請勿停車」鐵欄杆,並且加掛鐵鍊,沒想到卻害一名路人,不小心遭鐵鍊絆倒,造成身上多處挫傷和擦傷,傷者憤而提告,檢察官依過失傷害罪,將管委會主委,和大樓總幹事一併起訴。

透過大樓監視器畫面,看到這名男子,在晚間7點多,左手提著一袋雜貨,右手拿著一杯飲料,走著走著,他突然摔趴,拖鞋都掉了,飲料也直接飛出去,滾落路邊。

傷者過了一會兒,才終於自行爬起來,他摸著胸口,顯然很痛,不停的和大樓保全員理論,隨後救護車趕抵現場,將男子送醫,他身上有多處擦傷跟挫傷,肇事元兇,就是這根鐵鍊。

位在台灣大道與民權路口的,台中中港通商大樓,在前廣場設置「請勿停車」鐵欄杆,並加掛鐵鍊,不料卻在今年3月,害何姓民眾受傷,傷者憤而提告。由於檢察官查出,欄杆、鐵鍊沒有豎立警告標誌,也沒有加裝照明設備,導致路人不小心跌倒受傷,依過失傷害罪,將管委會陳姓主委和大樓趙姓總幹事,一併起訴。

現在欄杆漆上鮮明的亮黃色,鐵鍊高度拉高,也繫上警告注意標誌,另外在鐵鍊中間,增設人行通道,管委會希望,絆倒事件別再發生,也希望能跟傷者達成和解。

牽管線、涉公設!社區裝「電動車充電站」難

記者 劉懿萱 / 攝影 張智鈞 報導 20190608

全台有1500位電動車主,甚至呈現逐年增加趨勢,各大車廠也紛紛投入電動車的開發,不過端看全台,目前只有550個公共充電站,想更方便在私人車位裝設充電站,得先過管委會這ㄧ關,多半卡在管線、公設等問題,讓不少車主相當頭痛。

開車街頭繞,電動車在台,愈來愈熱門,不過遇上要充電,該何處去。 TVBS記者劉懿萱:「電動車在外想要充電的話,其實透過APP就可以輕鬆找到像這樣的公共充電站,但假設在社區大樓的私人車位,現在裝設卻面臨難題。」 APP即時定位,能使用的就會亮綠燈,室內加室外全台共550座公共充電站,不過算一算,電動車車主高達1500位,愛車總不能ㄧ直放外頭充,7成會在私人車位裝設充電站,但管委會這ㄧ關,可沒那麼好溝通,牽管線涉及公設,有的甚至會喊價開出百萬建置費。

宅電執行長陳青佑:「獨立電表的話其實ㄧ個樓層只能限安裝一個,然後由管委會去做申請,那這樣衍生而來的問題,就是他需要追求美觀,社區就要先規劃整個共同路線。」 先是場勘,再幫車主和管委會協商,因為要裝充電站其實也不容易,用電算誰的,還是要獨立電表,樓板拉線等,物理條件也得衡量,最後是維護責任到底歸誰,施工期最短要2個月,安裝費約3萬,不過還是得看大樓實際結構而定。 宅電執行長陳青佑:「施工來講並不會很難,但關鍵在怎麼讓管委會安心、安全的部分,然後再來法規的部分,穿樓板的話,建議找當初建設公司會比較有保障。」

以業者自個來說,從2016年成立,已經經手110個社區安裝3百個充電站,在各車廠紛紛投入,電動車開發的熱潮中,看好未來需求,持續看俏。